Immobilienmaklerrecht kompakt

Der Praxisleitfaden mit FAQs von Mag. Florian Knotek, erschienen im Linde Verlag. Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen für die tägliche Arbeit von Makler:innen, verständlich und praxisnahe.

Unterliegt der Alleinvermittlungsauftrag besonderen Formvorschriften?

Der Alleinvermittlungsauftrag unterliegt grundsätzlich keinen besonderen Formvorschriften. Er kann sohin ausdrücklich oder schlüssig zwischen Makler und Auftraggeber abgeschlossen werden.

Welche Pflichten ergeben sich aus dem Alleinvermittlungsauftrag für den Makler?

Der Makler hat sich nach Kräften um die Vermittlung zu bemühen. Es trifft ihn sohin eine Pflicht zum Tätigwerden. Für die Dauer des Alleinvermittlungsauftrages hat der Makler die im Vertrag vereinbarte Tätigkeit zu erbringen. In concreto muss er:

  • sich für die Ausführung des Auftrages einsetzen,
  • die Interessen des Auftraggebers sorgfältig wahrnehmen,
  • den besonderen Treupflichten entsprechen,
  • Kaufinteressenten ermitteln sowie
  • sich um einen günstigen Kaufabschluss bemühen.

Wann endet der Alleinvermittlungsauftrag?

Der Alleinvermittlungsauftrag wird auf eine bestimmte, angemessene Dauer abgeschlossen, da er den Auftraggeber in besonderer Weise bindet und in seinen Handlungsmöglichkeiten einschränkt. Durch Befristung oder Festlegung eines Endtermins endet das Vertragsverhältnis aus dem Alleinvermittlungsauftrag. Ob die Dauer angemessen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden, sondern richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der Verkehrssitte sowie dem billigen Ermessen. Ausschlaggebend für die angemessene Dauer können unter anderem die Art des abzuschließenden Hauptgeschäftes sowie die Art des Objektes sein.

Kann ein unbefristeter Alleinvermittlungsauftrag abgeschlossen werden?

Nein. Wird ein unbefristeter Alleinvermittlungsauftrag abgeschlossen, so ist dieser teilweise nichtig und endet der Vertrag nach Ablauf einer angemessenen Frist. Wird keine Frist vereinbart, liegt trotzdem ein Alleinvermittlungsauftrag vor und sind die gesetzlichen Höchstfristen (siehe ua § 30c KSchG) heranzuziehen.

Besteht die Möglichkeit einer Verlängerung des Alleinvermittlungsauftrages?

Eine Verlängerung ist jederzeit möglich und zulässig, wenn es sich um eine angemessene Dauer handelt. Der Auftraggeber hat die Verlängerung in besonders deutlicher Weise zu erklären. Liegt eine bloße Duldung weiterer Tätigkeiten des Maklers vor, kann die Verlängerung ebenfalls schlüssig erfolgen.

Gibt es einen Mindeststandard an Informationen, über die aufgeklärt werden muss?

Als Mindeststandard wird selbst bei der bloß nachweislichen Tätigkeit die Übermittlung von Informationen über

  • erkennbare Vor- sowie
  • Nachteile

betreffend das gegenständliche Bestandobjekt angenommen.

Mit welchen Rechtsfolgen hat der Makler bei Pflichtverstößen zu rechnen?

Kommt es zu einer Pflichtverletzung durch den Makler, so kann der Auftraggeber entweder

  • Schadenersatz oder
  • Provisionsminderung geltend machen.

Die genannten Ansprüche des Auftraggebers bestehen parallel. Kann ein konkreter Schaden nicht nachgewiesen werden, ist die Mäßigung der Provision dennoch möglich.

Unter welchen Voraussetzungen kommt der Provisionsanspruch des Maklers zustande?

Die Provisionszahlung ist die Hauptpflicht des Auftraggebers aus dem Maklervertrag. Der Anspruch des Maklers auf Leistung der Provision entsteht, wenn die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Abschluss des Maklervertrages zwischen Makler und Auftraggeber als Grundvoraussetzung,
  • vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeitserbringung durch den Makler,
  • kausale sowie adäquate Tätigkeit des Maklers,
  • Zustandekommen des Hauptgeschäftes bzw eines wirtschaftlich gleichwertigen Geschäftes zwischen Auftraggeber und vermitteltem Dritten,
  • tatsächliche Ausführung des Hauptgeschäftes.

Kann der Makler einen Vorschuss der Provision begehren?

Nein, der Makler hat keinen derartigen Anspruch. Die Provision, die der Makler erhält, ist als Erfolgshonorar einzustufen und steht somit erst nach Abschluss der Tätigkeit zu. Ein Vorschuss ist bereits aufgrund der Tatsache, dass erst nach Abschluss der Maklertätigkeit feststeht, ob dem Makler überhaupt ein Provisionsanspruch zukommt, nicht zweckmäßig.

Wie wird die Provisionshöhe ermittelt?

Maßgeblich für die Höhe der Provision sind folgende Grundlagen:

  • Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber,
  • Ortsüblichkeit, wenn keine Vereinbarung getroffen wurde,
  • Angemessenheit, wenn die Ortsüblichkeit nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand ermittelt werden kann.

Diese Grundlagen sind in einer abgestuften Rangordnung festgelegt, wobei primär die Frage nach einer Vereinbarung zu stellen ist. Die konkrete Höhe der Provision kann sich aus

  • einem Prozentsatz der Berechnungsgrundlage,
  • einem Vielfachen der Berechnungsgrundlage sowie
  • einer Pauschale (Fixprovision) ergeben.

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Manuela Z. (Google Rezension)
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